פורסם 8 בספטמבר 2026
מס רכישה דירה הוא מס מדורג שמשלמים למדינה בעת קניית דירה, והוא נקבע לפי שווי הדירה ולפי השאלה אם זו הדירה היחידה של הרוכשים. בשורה התחתונה: מי שקונה דירה יחידה בשווי 1.5 מיליון ש״ח ב-2026 לא משלם מס רכישה כלל, כי הסכום נמוך ממדרגת הפטור. מי שקונה את אותה דירה כדירה נוספת משלם כ-120,000 ש״ח, לפי מדרגה של 8%. במדריך הזה מפורטות המדרגות, ההנחות ודרך החישוב.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין, ובכלל זה דירת מגורים, מגרש, חנות או משרד. את המס משלם הקונה, לא המוכר, והוא מחושב כאחוז משווי העסקה לפי מדרגות. הבסיס החוקי הוא חוק מיסוי מקרקעין, ורקע כללי על המס אפשר למצוא בערך מס רכישה בוויקיפדיה.
כדאי לקרוא גם: מדריך לבחירת מטבח חדש: חומרים, מחירים ושאלות לנגר · קניית דירה חדשה מקבלן – כל מה שצריך לדעת · איך לבחור מחשב ביתי ואיך בוחרים חנות מתאימה לקניית מחשבים
שלושה עקרונות חשוב להבין מראש:
- המדרגות לדירה יחידה נדיבות בהרבה מהמדרגות לדירה נוספת.
- סכומי המדרגות מתעדכנים כל שנה בינואר לפי המדד, ולכן המספרים כאן הם משוערים ויש לאמת אותם מול רשות המסים במועד החתימה.
- הדיווח והתשלום הם באחריות הרוכשים, בדרך כלל דרך עורך הדין של העסקה, בתוך פרק זמן קצוב מיום החתימה.
טבלת מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה מול דירה נוספת
הטבלה מציגה את מבנה המדרגות כפי שהוא נהוג ב-2026. סכומי הסף מעוגלים ומסומנים כמשוערים, כי הם מוצמדים למדד ומתפרסמים מחדש מדי שנה.
| שווי הדירה (משוער, ש״ח) | דירה יחידה | דירה נוספת / משקיעים |
|---|---|---|
| עד כ-2 מיליון | 0% | 8% |
| כ-2 מיליון עד כ-2.4 מיליון | 3.5% | 8% |
| כ-2.4 מיליון עד כ-6.1 מיליון | 5% | 8% |
| כ-6.1 מיליון עד כ-20 מיליון | 8% | 10% |
| מעל כ-20 מיליון | 10% | 10% |
נקודה שמבלבלת רבים: המס מדורג, כלומר כל אחוז חל רק על החלק מהשווי שנמצא בתוך אותה מדרגה, ולא על כל הסכום. לעומת זאת, למשקיעים המדרגה הראשונה מתחילה כבר מהשקל הראשון, ולכן הפער בין שני המסלולים גדול מאוד.
מי נחשב בעל "דירה יחידה"
ההגדרה רחבה יותר ממה שנדמה. דירה יחידה היא דירת מגורים שבעת הרכישה אין לרוכשים דירה אחרת בישראל, אך יש כמה מקרים שבהם עדיין נהנים ממדרגות דירה יחידה:
- משפרי דיור: מי שקונה דירה חדשה ומתחייב למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק (בדרך כלל 18 חודשים) משלם לפי מדרגות דירה יחידה.
- דירה מקבלן: כאשר הדירה החדשה נרכשת מקבלן, תקופת המכירה של הדירה הקיימת נספרת ממועד המסירה, מה שנותן מרווח נשימה גדול יותר.
- חלק קטן בדירה אחרת: החזקה בפחות משליש מדירה, או דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים, לא בהכרח שוללת את המעמד.
- תא משפחתי: בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים יחידה אחת, ולכן דירה של אחד מבני הזוג נחשבת לשניהם.
מי זכאי לפטור או להנחה במס רכישה
עולים חדשים
עולים זכאים למדרגות מופחתות: כ-0.5% על החלק מהשווי עד סף שמתעדכן מדי שנה (סדר גודל של 2 מיליון ש״ח), וכ-5% מעל לו. ההטבה תקפה מכשנה לפני העלייה ועד כשבע שנים אחריה, וניתן לנצל אותה פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לבית עסק. כדאי לבדוק בכל מקרה מה משתלם יותר: מסלול עולה או מסלול דירה יחידה, כי כשהדירה זולה, מדרגת ה-0% הרגילה עדיפה.
נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות
מי שעומד בקריטריונים של תקנות מיסוי מקרקעין משלם מס רכישה מופחת של 0.5% משווי הדירה, כשהדירה משמשת למגוריו. ההטבה ניתנת פעמיים בחיים, ולדירות זולות המערכת בודקת מה נמוך יותר: המס המופחת או המס לפי המדרגות הרגילות.
מקרים נוספים
- העברה ללא תמורה בין קרובים (למשל מהורים לילדים): שליש מהמס הרגיל.
- העברה בין בני זוג בדירת המגורים המשותפת: פטור מלא.
- קבלת דירה בירושה: אינה נחשבת רכישה ואינה חייבת במס רכישה.
דוגמת חישוב: דירה בשווי 1.5 מיליון ש״ח
כדי להמחיש את הפער בין המסלולים, הנה חישוב לשלושה סוגי רוכשים של אותה דירה. הסכומים מעוגלים.
| סוג הרוכש | אופן החישוב | מס רכישה משוער |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 1,500,000 ש״ח נמצאים כולם במדרגת ה-0% | 0 ש״ח |
| דירה נוספת / משקיע | 1,500,000 × 8% | כ-120,000 ש״ח |
| עולה חדש (במסלול עולה) | 1,500,000 × 0.5% | כ-7,500 ש״ח |
| נכה זכאי | הנמוך מבין 0.5% למס הרגיל לדירה יחידה | 0 ש״ח |
ולדירה יקרה יותר, נניח 2.5 מיליון ש״ח כדירה יחידה, החישוב מדורג: 0% על כ-2 מיליון הראשונים, 3.5% על כ-400,000 ש״ח הבאים (כ-14,000 ש״ח), ו-5% על כ-100,000 ש״ח הנותרים (כ-5,000 ש״ח). סך הכול כ-19,000 ש״ח, לעומת כ-200,000 ש״ח למשקיע על אותה דירה.
איך ומתי משלמים: השלבים בפועל
- חתימה על חוזה: מיום החתימה מתחיל מניין הימים לדיווח לרשות המסים.
- הצהרה ושומה עצמית: בדרך כלל עורך הדין מגיש הצהרה מקוונת בתוך 30 יום, ובה חישוב המס לפי המסלול הרלוונטי.
- תשלום: את המס משלמים בתוך 60 יום מיום החתימה. איחור גורר ריבית והצמדה.
- אישור לטאבו: רק אחרי התשלום מתקבל אישור מס רכישה, שבלעדיו לא ניתן לרשום את הדירה על שם הרוכשים.
מי שרוכש דירה מקבלן צריך לזכור שהמס מחושב על מחיר הדירה בחוזה כולל מע״מ, ושתוספות כמו חניה ומחסן שנרכשים באותה עסקה מצטרפים לשווי. הנושא מפורט במדריך לקניית דירה חדשה מקבלן באתר, שמסביר גם על לוחות תשלומים ומפרט טכני. שדרוגים שמבצעים אחרי המסירה, למשל לפי המדריך לבחירת מטבח חדש, אינם חלק משווי העסקה לצורכי המס.
טעויות נפוצות שעולות כסף
- לא לתכנן את מכירת הדירה הקיימת בזמן, ולאבד את מעמד הדירה היחידה.
- לשכוח שדירה של בן או בת הזוג נספרת גם למי שלא רשום עליה.
- להניח שמסלול עולה תמיד עדיף, בלי להשוות למדרגה הרגילה.
- לחשב את המס לפי המדרגות של השנה הקודמת, במקום לפי הסכומים המעודכנים לשנת החתימה.
- לא לתקצב את המס מראש: הבנק לא מממן אותו במשכנתה, וצריך אותו במזומן בתוך חודשיים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל החזר מס רכישה אחרי התשלום?
כן. מי ששילם לפי מדרגות דירה נוספת ומכר את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה בחוק, יכול להגיש בקשה לתיקון שומה ולקבל את ההפרש בחזרה, בתוספת הצמדה. חשוב לשמור את כל האסמכתאות ולהגיש את הבקשה בזמן.
האם מס הרכישה מחושב על מחיר הדירה בחוזה או על שווי שוק?
נקודת המוצא היא המחיר בחוזה, אבל רשות המסים רשאית לקבוע שווי גבוה יותר אם המחיר נראה נמוך באופן חריג משווי השוק. בעסקאות בין קרובים או במחיר מוזל במיוחד כדאי להיערך לכך מראש.
מה קורה כשקונים דירה ביחד עם שותף שיש לו דירה?
כל רוכש מחויב לפי מעמדו האישי על חלקו בדירה. מי שאין לו דירה משלם על חלקו לפי מדרגות דירה יחידה, ומי שכבר מחזיק דירה משלם על חלקו לפי מדרגות דירה נוספת.
האם יש מס רכישה על מגרש או על דירה מקבלן שעדיין לא נבנתה?
כן. רכישת מגרש חייבת במס רכישה בשיעור אחיד (בדרך כלל 6%), ורכישת דירה "על הנייר" מקבלן נחשבת רכישת דירת מגורים ומחויבת לפי מדרגות הדירה, גם אם המסירה צפויה רק בעוד שנים.
מתי מתעדכנות מדרגות המס?
בדרך כלל בחודש ינואר של כל שנה, לפי עליית המדד. לכן חתימה בדצמבר לעומת ינואר יכולה לשנות מעט את הסכום, ובעסקאות קרובות לסף מדרגה ההבדל עשוי להיות כמה אלפי שקלים.
לסיכום
מס רכישה דירה הוא הוצאה שאפשר לחשב מראש בדיוק סביר, ולכן אין סיבה שתפתיע. הכלל הפשוט: דירה יחידה עד כ-2 מיליון ש״ח פטורה, מעל זה המס מדורג, ודירה נוספת מתחילה מ-8% על כל הסכום. לפני החתימה כדאי לאמת את סכומי המדרגות המעודכנים, לבדוק זכאות להנחה, ולוודא שהכסף למס זמין בתוך 60 יום.
עורך דירוגים והמלצות, Guide
רועי מזרחי בונה את מדריכי הקנייה והדירוגים של Guide. הוא מגיע מעולם הרכש: שנים של השוואות ספקים, קריאת מפרטים ומשא ומתן על מחירים, ואת אותה שיטה הוא מביא לכל סקירה באתר. הכלל שלו: דירוג בלי קריטריונים גלויים הוא דעה, לא דירוג.
